「每万份收益是什么意思」冷却二手房市场的明显政策是规范秩序

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《中国商报》记者发现,房地产市场热度明显降温,部分城市房价实际上有所回落,尤其是二手房价格更为明显。二手房价格数据被业界认为是房地产市场的晴雨表。

国家统计局10月公布的70个大中城市近期商品房销售价格变动情况显示,一线城市新建商品房销售价格较上月持平,二手房较上月下降;二线城市增速全部回落;三线城市新建商品房价格环比小幅上涨,二手房价格下跌。同时,一、二、三线城市商品房销售价格同比平均涨幅较去年同期有所下降。

接受采访的经济界专家认为,由于限价政策的存在,当房价上涨或下跌时,二手房价格在新房价之前发生变化,二手房价格能够更好地反映市场的真实情况。最近房价上涨预期逆转,也显示出调控的效果。

二手房价格已经下跌

相对于新房市场,二手房市场的降温更为明显。根据国家统计局公布的数据,根据初步估计,从环比来看,四个一线城市新建商品房销售价格持平;二手房销售价格下降0.2%,比9月份高0.1个百分点,其中北京、上海、广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品房和二手房销售价格分别上涨1.0%和0.3%,增速分别比9月下降0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品房价格上涨1.1%,比9月份上涨0.2个百分点;二手房销售价格上涨0.5%,比9月份低0.3个百分点。可以看出,二手房价格的变化反映出市场明显降温。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟解释说:“10月份,各地继续坚持因地制宜、精准政策,强化地方调控主体责任,推动房地产市场逐步回归理性。”

从具体城市来看,有很多类似降温的新现象。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示,整理全国70个城市的二手房价格数据,可以看到安庆、大理、贵阳的二手房价格涨幅还是比较大的。这也说明一些城市还是比较强势的。这样的城市购房政策相对宽松,购房潜在需求还是比较大的。

他还补充说,从下降的城市来看,主要是14个城市,数量明显多于一手住房市场。这种城市基本上是过去讨论比较多的热点城市,包括厦门、深圳、杭州等一二线城市,丹东、泉州等三四线城市。这类城市房产政策控制严格,然后房东市场预期快速调整,降价趋势不变。

这种数据的趋势也反映在房屋销售和租赁领域。易居研究院发布的全国二手房交易监测数据显示,全国10个城市的二手房交易量环比下降25%,同比下降9%。同时,根据国泰君安证券的数据,在国泰君安证券监测的33个城市中,有17个城市的房租涨幅由正变负。

至于二手房市场明显降温的现象,西南财经大学经济学院副教授刘璐告诉记者,“从空间分异的角度来看,人们传统上认为,房价更坚挺的城市地区的二手房跌幅更大、更早。目前市区很多楼盘都有10%到20%的跌幅,有的楼盘更大。相反,很多郊区楼盘的二手房价格下跌较晚,幅度相对较小。”

对于出现这种现象的原因,刘璐认为主要有两个方面:一是前期积累的城市二手房涨幅较大,所以回调的压力和幅度相对较大。第二,由于“限售”的存在,作为楼市成交量主战场的郊区(尤其是郊区)很多房子被限售锁定,卖不出去。市区很多房子都是在这轮楼市上涨之前买的,所以不受限购影响,业主想卖就卖。

新时代证券首席经济学家潘向东指出,7月31日,中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,调控政策数量不断创历史新高。在调控压力大、房企融资压力加大的背景下,房价预期的变化传导到了真实的房价下跌上,“坚决遏制房价上涨”取得了一定成效,因此10月31日的政治局会议没有提到房地产。

据中原地产统计,2018年10月,全国累计房地产调控次数超过400次,同比增长80%,为历史最高。

据采访的专家介绍,调控效果显现,尤其是二手房价格。刘璐指出,北京“3.17”新政对楼市的政策效应非常显著。除了新房市场进一步稳定的调控效应(2017年4月以来,北京新房价格指数下降了0.8%),最明显的调控效应是二手房市场。据他统计,截至2018年2月,北京二手房均价11个月下跌了6.6%(这是北京整体均价跌幅)。

之前大家都觉得房价越来越高。为什么这次房价真的下跌了?

对此,严跃进告诉记者,“需求投资、政策收紧、供给增加都对房价有影响,而且这种影响是叠加的,很容易压低房价。”在他看来,实际上,当前房价调控的效果已经显现。首先,我们需要肯定调控的效果。其次,要注意经济下行压力,也要适当稳定房价。

近日,国家统计局发言人在回答记者关于10月份国民经济运行情况的提问时也表示,外部不稳定不确定因素依然很多,经济运行仍面临一定下行压力。下一步是抓紧政策落实,促进经济在合理范围内平稳运行,努力实现全年经济社会发展目标。

因为城市政策会继续

从最新的调控政策来看,主要是针对销售中的违规行为。

据新华社报道,住房和城乡建设部近日通报了通过地方专项行动查处的第三批非法房地产开发企业和中介机构。

6月,住房和城乡建设部、司法部等7部委联合发布《关于在部分城市开展打击侵害群众利益专项行动的通知》,决定从2018年7月初至12月底,在北京、上海、厦门等30个城市开展专项行动,治理房地产市场混乱局面。

对于这一现象,严跃进对记者进行了分析。“类似的调查应该继续进行,即房地产秩序需要规范,无论是在市场上涨还是下跌周期中都需要坚持,尤其是对于房企和中介。”

未来房地产行业可能会出台哪些监管措施?

严跃进预测,稳定的房地产政策仍需执行。不过,他也建议,对于那些只需要购房人和合理的房屋置换需求的人,应该给予相对宽松和灵活的购房政策。

新纪元证券首席经济学家潘向东指出,从近期的调控政策来看,限制性政策并没有多次出台,主要集中在政策补丁和规范市场秩序上。他认为,总体而言,监管趋于稳定,今年不太可能出台限制性监管政策。历史经验表明,房价下跌超过六个月,调控往往会放松,但这次不太可能完全放松调控。

“因为第一,居民增加杠杆的空间有限,与前几轮不同;二是政策起伏不利于预期管理。从近期政策变化来看,政策越来越注重稳定预期,环保和生产限制不再“一刀切”,货币政策报告被稀释和去杠杆化,监管政策放松。再一次全面刺激房地产,会让之前的调控成果付之一炬。”潘向东认为。

但他指出,虽然全面放松的可能性不大,但有结构性放松的可能,比如最近武汉刚买房的新规。

根据武汉市房管局的规定,从11月15日起,武汉将创下均价不到2万元/平方米、面积不到140平方米的新建商品住宅项目。只需要家庭优先的住房比例不会低于80%。其中,江安区后湖区、汉阳区四新区、洪山区白沙洲区、东湖高新区光谷东区、东西湖区长清区、蔡甸区等热点地区涨幅均达到100%,从行业来看,这一政策的出台,将部分只需竞争的买家直接推向了改善板块。

东方证券房地产首席分析师朱进也在研究报告中表示,房地产市场的城市差异正在加剧,房地产市场监管政策可能会因城市而保持。

因为2014年之前全国房地产市场的特点是同涨同跌,不同能源水平的城市之间的分化不明显。但2014年后,全国楼市分化趋势增强,不同能源水平的城市之间存在轮换趋势,典型表现为一二线城市收缩,三四线城市从2017年开始持续繁荣。

朱进认为,2019年可以预期的是二线城市销量反弹,需要警惕的是部分三四线城市销量下滑和库存积累。不同能级城市循环错位的主要原因在于这一轮的精细调控政策。所以他预测,未来城市的政策可能还会维持,城市之间的轮换也会继续。


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