「澳门三大家族」新房贷规定影响发酵:龙头房企优势凸显中小房企隐忧

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2020年最后一天,央行和中国银行业监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,对银行房地产贷款和个人住房贷款的比例提出了明确的上限。

在接受《证券时报》记者采访时,业内人士普遍认为,新政出台在意料之中,对银行整体影响不大。随着市场情绪的逐渐稳定,不像年初银行股的“浮绿”表现,1月6日很多银行股价格再次转红。

房地产企业的一些人向记者分析,融资的变化将迫使房地产企业更加谨慎地投资,更加注重核心。未来房地产行业内部可能会出现分化,主导房企的发展趋势将占上风,而中小房企后续也不排除并购的可能。

添加“紧缩咒语”

在预期范围内

在这项新的房贷政策中,将银行分为五个档次,对房地产贷款的集中管理要求分档次设定,即提出房地产贷款和个人住房贷款的比例上限,允许地方监管机构将三、四、五级银行的上限上浮2.5个百分点。

同时,新政规定了银行超上限的整改要求,即超2个百分点的过渡期为2年,超2个百分点及以上的过渡期为4年。

前不久,监管部门以“三条红线”发布的住房融资新规也备受关注:一是住房企业不含预付款后的资产负债率不得超过70%;二是房企净负债率不应大于100%;第三,房企“现金短债比”小于1。只要“踩线”,生息负债规模就不能增加或者应该严格控制。

“总体而言,已经发布了一个信号,引导银行资金减少对房地产的投资,支持实体经济,这与此前的监管方向一致。”交通银行金融研究中心研究专家夏丹告诉《证券时报》记者。

从内容上看,房贷集中管理的新政策并不新鲜。此前,抵押集中管理也被作为宏观审慎监管的一种手段。2020年10月21日,央行副行长潘在2020金融街论坛年会上表示,中国人民银行将推动完善房地产金融宏观审慎管理,逐步实施房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具。

许多分析师告诉记者,房地产贷款集中管理对银行的影响并不大。目前大部分银行基本符合政策要求,房地产贷款存量压降有限。

“由于过渡期比较灵活,即使按两到四年计算,超限额银行每年的总压降存量也在几千亿元左右。不超限额的银行不容易按上限增加,因为房贷一直比较严格。”一些分析师表示。

但开发贷款长期以来受到严格控制,银行发放个人房贷有一定的灵活性,波动比较大。政策出台后,银行踩线也将减缓放贷的冲动。

住房投资更加谨慎

当监管明确给出限制时,银行会如何应对?

有银行业人士告诉《证券时报》记者,从减息策略来看,银行可以选择风险调整收益率接近房贷、资产证券化、逾期和不良催收压力下降等其他产品。“也是让分母变大的一种方式,如果更大的部分是支撑实体经济,那就更符合导向”。

从个人住房贷款占比来看,从商业角度来看,由于风险低、资金消耗低,是优质的信贷资产,往往受到商业银行的青睐。但有业内人士表示,仍在还款中的正常个人贷款不会减少,仍鼓励刚刚需要的贷款。

“其实银行的调整不会太大,因为房贷业务的相关调整早就开始了。”一家大型国有银行的资深从业人员告诉记者。

近年来,政府调控房地产市场的决心日益突出。在“房无投机”的指导下,银行房地产贷款的调整已经进行了一段时间,新政只是将以前的政策制度化。上述从业人员告诉记者,银行已经开始调整房地产贷款的集中度。

一方面,严格控制房地产开发商的准入,即对房地产开发项目进行严格的调查,银行会对贷款企业的现金流、利润、正在进行的项目进行详细的了解和调整;另一方面,从需求方,即购买房地产的家庭来看,银行主要调整首付比例和利率上升程度,这给个人抵押贷款的审批增加了许多限制。

对于已经锁定融资渠道的房企来说,“三条红线”的出台已经相当震撼,新政策也从银行方面给房企带来了相当大的影响。银行和房地产企业的两条规定是一脉相承的,相互配合。

一位房屋公司负责人告诉记者,融资的变化将迫使房屋公司更加谨慎地投资,更加注重核心。“如果贷款严格,项目审查也会相应变得更严格。单从投资方面来说,如果投资一些不是特别核心的仓位,回报会比较慢,回报效果也比较差。”

从“三条红线”到新的房贷政策,总体上是逐渐规范的。房地产企业也向记者预测,未来房地产行业内部将会出现分化,领先房地产企业的发展趋势将占据上风。“第一,因为摊子大,机会多。相对来说,小房企抵御风险的能力很小,基本上会处于强势和强势的状态。”

中泰证券戴志峰还表示,新规将进一步推动贷款从融资方向房地产企业集中。“为了维护战略客户,大银行稀缺的额度会优先考虑头部房企,中小房企获得银行贷款会更加困难,或者只能通过加快存货的处理来保证自己的现金流,后续也不排除并购的可能。


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