多项目交易缓慢,违规事件频繁发生。“上海后花园”华侨地产市场降温 短线交易秘诀

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本报记者/郭/童海华/昆山报道

“华侨地铁房看到了吗?价格优惠。”近日,中国商报记者乘上海地铁11号线刚到上海环线站,五六个业务员拿着传单来回推销给乘客。

10月,天气转凉,被誉为“上海后花园”的华侨楼市继续降温,几乎“结冰”。这几天,记者走访了祥瑞祥艺白金悦、佳宝梦悦、祥羽都城、朗露花园等项目,发现每个项目都面临着相当惨淡的转型,开始花里胡哨的促销招徕客户,出现了号称“设备平台可以改造成房间”的“边缘球”营销。

此外,记者了解到,自7月份苏州再次加大楼市调控力度以来,昆山市的人才政策逐渐成为华侨城“社保两年以内”客户的“后门”,也催生了“人才购房”、“人才落户”的灰色产业链。据业内人士介绍,这个问题存在已久,但并未得到有效解决。

“可修改设备平台是一个房间”涉嫌虚假宣传,这是销售人员的违规行为。这一块主要是市场监督局的责任。”昆山市住建局信访办工作人员告诉记者,如果业主交付后自行改造,有改变房屋用途和结构的嫌疑。也是违法的。“只要你向我们报告,监察组就会调查处理。”至于“包装人才”问题,上述工作人员表示“不清楚”。

交易冷

张明(化名),30岁,湖北襄阳人。他负责将客户拉到江苏省昆山市华侨镇的房地产已经6年了。“一个接一个,华侨房产市场已经比巅峰时期冷多了。过去,汽车经常停在销售办公室外面。销售怎么会有时间在地铁上拉客户?”张明说。

根据中国白城的库存报告数据,从交易量来看,华侨房产市场在2019年7月达到顶峰,交易面积为76537平方米。随着监管风暴的到来,华侨楼市逐渐降温,8月份成交面积47997平方米,9月份成交面积66928平方米。

华侨房产市场几个典型代表项目的成交情况也可见一斑。

在位于华侨城金街路86号的佳宝梦悦,记者走访发现,售楼处只有几个顾客,连沙盘模型都被损坏,布满灰尘。

物业顾问告诉记者,项目最后一次开盘是在年初,但是还有很多房子可以选择。主要户型为86平米和87平米的粗糙小高层,均价22000元/平米。“虽然签单上标有红标的房子已经被客户预定了,但是社保已经变成两年了,客户愿意等。我们最近正在联系核实。”

记者在昆山房地产交易中心询问,截至10月30日,佳宝梦悦已批准销售1463套,仅售出686套。然而,在上述物业顾问公司推荐的15幢和16幢楼宇中,有208幢获准出售,分别只有24幢和29幢售出。

祥义白金销量更不尽如人意,目前只卖出了150套904套房。比如14栋批了132套,只卖了22套,17栋批了160套,只卖了54套,而12、13、16栋甚至到现在都没有销售记录。

在供应方面,华侨城也相对低迷。根据方天霞的数据,整个“金九”花桥都没有项目开盘,只有一个朗路花园新址在“银十”入市。

在位于华侨城光明路1388号的朗路花园,物业顾问10月下旬告诉记者,该项目有83平方米、85平方米和97平方米三种户型,正在审核中,将于10月底前开业。

“不太可能。”张明直言,由于苏州楼市政策逐渐收紧,作为主力的投资者开始逃往嘉兴、启东、湖州等地。而且目前华侨城已经开的很多项目都比较差。“据我所知,朗绿园还不够,开发商应该推迟开业。”

花式促销

“我们的价格非常透明。如果我们有盈利空间,我们就不会把它留给客户。200多万的房子比30万便宜。这是华侨城最划算的项目。”在位于华侨城金鞭路南侧和郑源路东侧的祥瑞祥义铂岳,物业顾问李默(化名)表示,目前的项目类型主要是一栋84平米至110平米的小高层建筑,现有房屋交付使用。“现在选择仍然很广。前段时间我们加了30多套房。”

以一套建筑面积88.75平方米的中低层住宅为例,李默向记者算出了“存钱账户”:原单价23900元,总价212万元的住宅,如果当天预订,7天内签约,单价可直接打折2000元;以24个月为基础,如果客户能提前支付首付,做好网上签约,每个月可以减息5%。“优惠32万左右。”

该项目位于华侨城金中路188号翔宇资本,据物业顾问介绍,该项目于今年7月份竣工。目前是65平米到107平米的小高层空白,均价23000元/平米左右。

记者了解到,如果客户在3~15天内支付首付,将获得房价5%的优惠。此外,该项目还与家展合作开展了“入住”活动,房主可以免费获得约8万元的软包装产品。

嘉宝的梦想比别人更有利。物业顾问告诉记者,来华侨城买房的客户,外国投资者比较多,上海只需要留在房子里。他们需要选择人才买房或者落户,才能顺利买房。“这个要2万左右,后续可以从房款中扣除。”

“目前,华侨城出售的所有项目基本上都有促销活动,”张明向记者分享了他的经历。“而且很多项目的销售都喜欢隐瞒。如果真的买房,谈完了,优惠力度只会更大。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示,华侨城已经出台了很多调控政策,最近“三年交两年社保”的新政策客观上让华侨城市场的交易雪上加霜,一些人为抬高价格的楼盘不得不通过促销来降价。

“嘉善、胡芬、湖州等地区投资机会的增加也吸引了大量投资者的资金。”严跃进表示,华侨地产市场一直以来都有大量投资者,而其他上海周边板块的崛起,必然会让华侨开始变得冷清。另外,华侨的房价一直比较高,也会削弱投资者购房的需求,各种促销手段也是为了打破这种“沉默”。

经常违规

80多平米的小户型,住房率在75%左右,但能做到“三室两厅”。这个看似矛盾的“神话”在华侨城到处上演。

"这几乎是华侨地产的特色."张明告诉记者,所谓的“三室”,其中一个是专门设计的设备平台,算作礼品区。“近年来,华侨房产市场竞争压力很大,逐渐成为开发商吸引客户的营销手段。”

在祥瑞祥义白金悦的样板间里,李默推荐了89平米的“三室两厅两卫”。记者在现场发现,第三间“卧室”被一堵墙封住了。门口的“未交付标准提示”表明这是设备平台改造区和未交付区,具体交付标准以《商品房买卖合同》约定为准。附图示意图显示,该区域由储物和设备平台组成,可改造成“卧室”。

李默坦言,除了常规的“所有凸窗都送了,半个阳台都给了”,第三间房在实际规划中确实是个设备平台,7平米左右。业主交付后,可以自行拆墙。“这个计划早就被批准了。之后就不算住房面积了,装修也没问题。”

在翔宇首都、佳宝梦悦等项目中,记者也发现了类似的“设备平台换房”现象。

另外,为了吸引外资,所有项目都表示可以“花钱”落户人才,获取人才购买码,价格从2万元到2.7万元不等;而还社保两年要4万,还要“等两年”。

祥瑞祥益白金开发商昆山大道房地产开发有限公司相关负责人告诉记者:“项目没问题。我们有没有购房资格不是我们最后的决定,一定要有社保。”但当记者问及是否明确该项目售楼处可以帮助“包装人才”时,负责人没有回应。

严跃进认为,“包装人才”和“交社保”都是违法行为,也给买家带来很大风险。目前,华侨房产市场仍有如此多的违规行为。一方面,各职能部门要加强监管和执法;另一方面,购房者应该“拒绝诱惑”。


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